Białystok: rynek wtórny mieszkań zwalnia – podsumowanie II kwartału 2025 (na podstawie danych NBP)
Białystok: rynek wtórny mieszkań zwalnia – podsumowanie II kwartału 2025 (na podstawie danych NBP)

Białystok: rynek wtórny mieszkań zwalnia – podsumowanie II kwartału 2025 (na podstawie danych NBP)

2025-08-18 Dane NBP

Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego dla Białegostoku (transakcje z marca–maja 2025) pokazują schłodzenie rynku wtórnego: delikatne spadki cen, mniej zawieranych umów i dłuższy czas sprzedaży. Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie się dzieje i jak mądrze działać jako sprzedający, kupujący lub inwestor.

Najważniejsze wnioski:

  • Ceny ofertowe (czyli to, czego oczekują sprzedający) spadły o 1,3% względem poprzedniego kwartału i o 2,4% względem tego samego okresu rok wcześniej. To pierwszy roczny spadek od wielu lat (ostatnio podobną sytuację widzieliśmy około 2014 r.). Średnio oferty wynosiły 10 245 zł za m².

  • Ceny transakcyjne (czyli kwoty faktycznie zapłacone przy zakupie) również spadły o 1,3% kwartał do kwartału, a w porównaniu rok do roku były jeszcze wyższe o 4%. Średnia cena zawartej transakcji to 9 245 zł za m².

  • Liczba transakcji zmalała o niecałe 10% kwartał do kwartału i o 13% rok do roku. Szacunkowo w całym kwartale było mniej niż 500 sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

  • Czas sprzedaży wydłuża się trzeci kwartał z rzędu i zbliża do najwyższych poziomów z ostatnich ośmiu lat.

Różnica między średnią ceną z ogłoszenia a średnią ceną finalnie zapłaconą to około 1 000 zł za m² (10 245 zł vs 9 245 zł). To wyraźny sygnał, że negocjacje znów mają znaczenie.

Co oznaczają te liczby dla Ciebie?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie

  1. Celna wycena to podstawa. Zbyt wysoka cena startowa często kończy się dłuższą sprzedażą i… niższą ceną końcową.

  2. Przygotowanie oferty robi różnicę. Home staging, dobre zdjęcia i pełen komplet dokumentów zwiększają liczbę zapytań.

  3. Bądź gotów na rozmowę o cenie. Rynek sprzyja kupującym, więc zostaw sobie rozsądny margines negocjacyjny.

  4. Zadbaj o dystrybucję. Ogłoszenie powinno trafić do wielu kanałów i właściwej grupy docelowej – to przyspiesza sprzedaż.

  5. Monitoruj reakcję rynku. Mało wyświetleń lub brak telefonów przez 2–3 tygodnie? To sygnał, że warto skorygować strategię.

Jeśli kupujesz mieszkanie

  1. Masz więcej czasu na wybór. Mniejsza liczba transakcji i dłuższy czas sprzedaży oznaczają spokojniejsze decyzje.

  2. Porównuj „jabłka do jabłek”. Sprawdzaj ceny transakcyjne w tej samej okolicy i standardzie, nie tylko ceny z ogłoszeń.

  3. Przygotuj finansowanie z wyprzedzeniem. Wstępna decyzja kredytowa zwiększa Twoją siłę negocjacyjną.

  4. Negocjuj warunki, nie tylko cenę. Termin wydania, pozostawienie wyposażenia czy drobne naprawy – to realna wartość.

  5. Sprawdzaj stan prawny. Księga wieczysta, hipoteki, służebności – unikniesz niespodzianek.

Jeśli inwestujesz

  1. Selekcja, nie pośpiech. Zwracaj uwagę na mikro-lokalizacje (układ ulic, odległość od usług, transport).

  2. Liczy się realna stopa zwrotu. Uwzględnij koszty remontu, podatki i potencjalne przestoje w najmie.

  3. Buduj scenariusze wyjścia. Planuj horyzont inwestycji i możliwe scenariusze sprzedaży.

  4. Śledź kolejne miesiące. W trzecim kwartale 2024 r. mieliśmy „wysoką bazę” (wysoki poziom odniesienia), więc tegoroczne porównania rok do roku mogą jeszcze wyhamować dynamikę cen.

Dlaczego rynek zwalnia i co dalej?

Rynek po intensywnych wzrostach wszedł w faza normalizacji: sprzedający weryfikują oczekiwania, a kupujący znów chętniej negocjują. W takich warunkach najlepiej sprzedają się mieszkania uczciwie wycenione i dobrze przygotowane do prezentacji. Warto uważnie obserwować trzeci kwartał 2025 r., bo w zeszłym roku w tym samym okresie ceny rosły szybko – to utrudni tegoroczne wzrosty „rok do roku” i może statystycznie obniżać dynamikę.

Jak EM5 Nieruchomości pomaga klientom w Białymstoku?

  • Bezpłatna wstępna analiza ceny Twojego mieszkania wraz z porównaniem do aktualnych transakcji.

  • Strategia sprzedaży: rekomendacja ceny wyjściowej, plan korekt, harmonogram działań.

  • Profesjonalny marketing: home staging, foto/wideo, ogłoszenia w wielu kanałach i aktywne dotarcie do kupujących.

  • Negocjacje i obsługa formalności – prowadzimy Cię od pierwszego telefonu do wydania kluczy.

  • Dla kupujących i inwestorów: selekcja najlepszych ofert, weryfikacja stanu prawnego i wsparcie przy finansowaniu.

Słownik pojęć (krótko i jasno)

  • Cena ofertowa – kwota wpisana w ogłoszeniu przez sprzedającego.

  • Cena transakcyjna – kwota, za jaką mieszkanie zostało faktycznie sprzedane.

  • Liczba transakcji – ile umów sprzedaży zawarto w danym czasie.

  • Czas sprzedaży – średni okres od wystawienia ogłoszenia do podpisania umowy.