Rynek wtórny w Białymstoku w 2026 roku. Ceny lekko w dół, sprzedaż wolniejsza, ale rynek wciąż aktywny

Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł ciekawe sygnały z rynku mieszkaniowego w Białymstoku. Najnowszy raport NBP pokazuje, że po dynamicznych wzrostach z poprzednich lat rynek wtórny wszedł w fazę większej równowagi. Nie mamy do czynienia z tąpnięciem, ale widać korektę i większy realizm zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających.

Średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku wtórnym w Białymstoku spadła do 9 164 zł za metr kwadratowy wobec 9 372 zł w poprzednim kwartale. To spadek kwartalny o około 2,2 procent. W ujęciu rocznym dynamika cen również zeszła poniżej 100, co oznacza pierwszy od dłuższego czasu sygnał korekcyjny. To jednak nie oznacza słabości rynku. Bardziej trafne byłoby stwierdzenie, że rynek wraca do bardziej racjonalnych wycen.

Widać to szczególnie po zachowaniu kupujących. Średni czas sprzedaży mieszkania wydłużył się do 129 dni. Jeszcze rok wcześniej było to 114 dni. To ważna informacja dla właścicieli nieruchomości w Białymstoku, bo pokazuje, że samo wystawienie mieszkania nie gwarantuje już szybkiej sprzedaży. Cena, jakość oferty i strategia marketingowa mają dziś jeszcze większe znaczenie.

Ciekawie wygląda też liczba transakcji. W pierwszym kwartale ich dynamika spadła zarówno kwartalnie, jak i rok do roku. Rynek nie zamarł, ale kupujący podejmują decyzje ostrożniej. To naturalne po okresie wysokich stóp procentowych, dużych wzrostów cen i niepewności ekonomicznej. Co ważne, nie wszystkie segmenty rynku zachowują się tak samo. Najmocniej trzymają się małe mieszkania. Kawalerki nadal osiągają najwyższe ceny za metr, ponad 10,6 tys. zł. To efekt popytu inwestycyjnego i zainteresowania lokalami na start. Z kolei mieszkania trzy i czteropokojowe są wyceniane niżej za metr, choć w strukturze transakcji ich udział rośnie. Widać, że część rynku szuka dziś większego metrażu, często kosztem ceny jednostkowej.

Interesująco wypada też analiza osiedli.

Najwyższe średnie ceny transakcyjne w raporcie osiągają Piaski i Kawaleryjskie, przekraczając 10,3 tys. zł za metr. Mocno wypada też Nowe Miasto i okolice Sienkiewicza. Z drugiej strony nadal relatywnie tańsze pozostają Młodych czy Słoneczny Stok. To pokazuje, że rynek nieruchomości w Białymstoku coraz mocniej premiuje lokalizację, a nie tylko sam metraż.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden sygnał. Rozpiętość cen i współczynnik zmienności lekko maleją. To oznacza, że rynek staje się bardziej przewidywalny. Mniej jest skrajnych wycen i mniej przestrzeni na przypadkowe „strzelanie ceną”. To zwykle dobra wiadomość dla kupujących, ale też sygnał dla sprzedających, że przeszacowane oferty mogą po prostu utknąć.

Co to oznacza dla właścicieli mieszkań? Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania w Białymstoku, dziś bardziej niż kiedykolwiek liczy się dobre pozycjonowanie oferty. Odpowiednia cena wejścia, przygotowanie nieruchomości, jakość zdjęć, dostęp do bazy klientów poszukujących i umiejętne prowadzenie negocjacji mają coraz większy wpływ na finalny wynik. To nie jest już rynek, który „sprzedaje wszystko”. To rynek, który nagradza dobrze przygotowane oferty.

Dla kupujących obecna sytuacja może być z kolei szansą. Wydłużony czas sprzedaży i większa selektywność popytu dają więcej przestrzeni na negocjacje niż jeszcze rok czy dwa lata temu. W EM5 od dawna powtarzamy, że same ceny nie mówią całej prawdy o rynku. Trzeba patrzeć jednocześnie na tempo sprzedaży, strukturę transakcji, różnice między osiedlami i realne ceny zawieranych umów, a nie tylko ceny ofertowe.

Jeśli chcesz sprawdzić realną wartość swojego mieszkania albo zastanawiasz się, czy to dobry moment na sprzedaż lub zakup, porozmawiajmy.