Ceny lokali użytkowych w Białymstoku - analiza ostatnich 6 miesięcy (I połowa 2026)

Pierwsza połowa 2026 roku to jeden z najciekawszych okresów na rynku nieruchomości komercyjnych od lat - zarówno w skali kraju, jak i w Białymstoku. Ożywienie inwestycyjne, stabilne stopy procentowe i inflacja, która wróciła do celu NBP, przełożyły się na wyraźny ruch cen lokali użytkowych. W tej analizie przyglądamy się osobno rynkowi sprzedaży i rynkowi najmu lokali użytkowych w Białymstoku, na podstawie danych z portali ogłoszeniowych, serwisów analitycznych oraz raportów największych firm doradczych.

Tło makroekonomiczne: rynek komercyjny wyraźnie odbił

Zanim przejdziemy do lokalnych stawek, warto spojrzeć szerzej. Według danych CBRE i Cushman & Wakefield wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła w pierwszym półroczu 2026 roku 3 mld euro - to wzrost o blisko 80% rok do roku i najlepszy wynik dla pierwszego półrocza od 2018 roku. Kapitał płynął do wszystkich segmentów: handlu, magazynów, biur i sektora mieszkaniowego na wynajem.

Dla lokalnego inwestora czy przedsiębiorcy z Białegostoku istotne są trzy fakty:

Po pierwsze - stopa referencyjna NBP od marca 2026 r. wynosi 3,75%, a Rada Polityki Pieniężnej na lipcowym posiedzeniu utrzymała ją bez zmian. Koszt finansowania zakupu lokalu jest więc znacząco niższy niż jeszcze dwa lata temu i stabilny.

Po drugie - inflacja w czerwcu 2026 r. wyniosła 2,5% rok do roku, trafiając dokładnie w cel NBP. To sprzyja planowaniu długoterminowych inwestycji i umów najmu.

Po trzecie - Polska pozostaje liderem wzrostu gospodarczego w Europie (prognoza PKB na 2026 r.: ok. 3,6%), a coraz większą rolę na rynku komercyjnym odgrywa polski kapitał, który dominuje już pod względem liczby zawieranych transakcji.

To otoczenie bezpośrednio wpływa na to, co dzieje się z cenami lokali w naszym mieście.

Rynek sprzedaży lokali użytkowych w Białymstoku

Średnie ceny i dynamika

Według danych serwisu Adresowo.pl (rynek wtórny) w I kwartale 2026 roku średnia cena ofertowa nieruchomości komercyjnych w Białymstoku wyniosła 7 591 zł/m², a mediana - 7 115 zł/m². Co istotne, średnia wzrosła aż o 1 413 zł/m² w porównaniu z poprzednim kwartałem, a mediana o 1 233 zł/m². To jedna z najwyższych kwartalnych dynamik ostatnich lat i wyraźny sygnał, że popyt na lokale w Białymstoku przyspieszył.

Dane serwisu Domiporta potwierdzają ten poziom: średnia cena ofertowa lokalu na sprzedaż na rynku wtórnym to ok. 7 300 zł/m², przy średniej wartości oferty przekraczającej 1 mln zł.

Ceny w poszczególnych lokalizacjach

Rozpiętość cen w Białymstoku jest jednak bardzo duża i zależy przede wszystkim od lokalizacji, standardu i ekspozycji lokalu:

• Centrum - mediana ok. 7 400 zł/m², ale średnia sięga ponad 9 100 zł/m². Za prestiżowe lokale w nowych inwestycjach w ścisłym centrum sprzedający oczekują nawet 16 000 zł/m².
• Osiedle Piasta - mediana ok. 9 000 zł/m² (jedne z najwyższych stawek w mieście).
• Białostoczek - mediana ok. 6 500 zł/m².
• Nowe Miasto - lokale w stanie deweloperskim od ok. 7 900 zł/m² netto, starsze pawilony handlowe od ok. 5 500 zł/m².

W praktyce, w ogłoszeniach z ostatniego półrocza, dobrze położone lokale parterowe z witryną w nowym budownictwie wyceniane są najczęściej w przedziale 8 500–10 500 zł/m², natomiast lokale na piętrach, w starszych pawilonach lub wymagające remontu - 4 700–6 500 zł/m².

Co napędza wzrosty na rynku sprzedaży?

Kilka czynników działa jednocześnie. Niższe stopy procentowe poprawiły zdolność kredytową firm i inwestorów indywidualnych. Część kapitału, która w poprzednich latach kierowała się na rynek mieszkaniowy, szuka dziś wyższych rentowności w lokalach usługowych - zwłaszcza w segmencie małych lokali (30–70 m²) pod gabinety, usługi medyczne i beauty, które w Białymstoku znikają z rynku najszybciej. Jednocześnie podaż nowych lokali usługowych w parterach inwestycji deweloperskich jest ograniczona, co pozwala sprzedającym podnosić oczekiwania cenowe.

Rynek najmu lokali użytkowych w Białymstoku

Średnie stawki czynszu

Rynek najmu zachowuje się spokojniej niż rynek sprzedaży, ale również notuje solidne poziomy. Według danych Otodom średnia stawka najmu lokalu użytkowego w Białymstoku wynosi obecnie ok. 55 zł/m² miesięcznie, a średni czynsz ofertowy to ok. 7 000 zł miesięcznie przy średniej powierzchni lokalu ok. 140 m². Serwis Domiporta, na bazie 175 ofert, wskazuje zbliżony poziom - ok. 52 zł/m².

Rozpiętość ofert jest ogromna: od niecałych 700 zł miesięcznie za małe lokale biurowe na piętrach, po ponad 38 000 zł za duże powierzchnie handlowo-magazynowe.

Stawki w podziale na typ i lokalizację lokalu

Na podstawie ofert z ostatnich 6 miesięcy można wskazać orientacyjne przedziały:

• Ścisłe centrum, parter, witryna - 70–110 zł/m²; to lokale pod gastronomię, handel i usługi premium, o które konkuruje najwięcej najemców.
• Centrum, piętra i kamienice - 45–60 zł/m² (np. lokale biurowe przy ul. Lipowej wynajmowane są w okolicach 55 zł/m²).
• Osiedla mieszkaniowe (parter, dobra ekspozycja) - 50–65 zł/m²; przykładowo lokale usługowe na Nowym Mieście czy Kawaleryjskim osiągają ok. 60 zł/m².
• Lokale biurowe poza centrum (Starosielce, strefy biznesowe) - 35–50 zł/m².
• Duże powierzchnie handlowo-przemysłowe - 40–45 zł/m² (np. obiekty przy ul. Handlowej).
• Zasoby komunalne i lokale do generalnego remontu - stawki wywoławcze w przetargach zaczynają się już od ok. 18 zł/m² netto, ale wymagają dużych nakładów na wykończenie.

Czego szukają najemcy?

W pierwszej połowie 2026 roku najszybciej wynajmowały się lokale o powierzchni 30–80 m² na parterze, z witryną i miejscami parkingowymi - pod usługi medyczne, kosmetyczne, gastronomię typu casual i punkty usługowe. Coraz większe znaczenie ma standard techniczny: klimatyzacja, niezależne wejście i gotowość lokalu do wprowadzenia się skracają czas ekspozycji oferty nawet o kilka tygodni. Duże powierzchnie (200+ m²) wynajmują się wolniej i częściej podlegają negocjacjom - tu najemca ma realną przewagę.

Najem czy zakup? Co wynika z liczb

Zestawiając średnie stawki najmu (ok. 52–55 zł/m²/mies.) ze średnimi cenami sprzedaży (ok. 7 300–7 600 zł/m²), orientacyjna rentowność brutto najmu lokalu użytkowego w Białymstoku wynosi obecnie ok. 8–9% rocznie - wyraźnie więcej niż na rynku mieszkaniowym. To tłumaczy rosnące zainteresowanie inwestorów tym segmentem i presję na wzrost cen sprzedaży.

Dla przedsiębiorcy decyzja zależy od horyzontu: przy stabilnych stopach procentowych rata kredytu na zakup lokalu bywa dziś porównywalna z czynszem najmu podobnej powierzchni - szczególnie poza ścisłym centrum. Z kolei najem pozostaje racjonalny tam, gdzie liczy się elastyczność i najlepsza lokalizacja handlowa, bo lokali premium w centrum praktycznie nie ma w sprzedaży.

Prognoza na drugą połowę 2026 roku

Wszystko wskazuje na to, że druga połowa roku utrzyma dotychczasowy kierunek. Firmy doradcze spodziewają się dalszej wysokiej aktywności inwestorów, a ograniczona podaż nowych lokali usługowych będzie wspierać ceny. Ewentualna kolejna obniżka stóp procentowych - o której coraz częściej mówi się w kontekście jesieni - dodatkowo pobudziłaby popyt kredytowy. Dla właścicieli lokali to dobry moment na urealnienie wyceny w górę; dla kupujących i najemców - argument, by nie odkładać decyzji, bo tanio już było.

Planujesz sprzedaż, zakup lub wynajem lokalu w Białymstoku?

Powyższe dane to średnie rynkowe - wartość konkretnego lokalu zawsze zależy od lokalizacji, stanu technicznego i potencjału komercyjnego. Zespół EM5 Nieruchomości na co dzień pracuje na białostockim rynku lokali użytkowych: wyceniamy, negocjujemy i doprowadzamy transakcje do finału. Skontaktuj się z nami - bezpłatnie ocenimy potencjał Twojej nieruchomości lub pomożemy znaleźć lokal pod Twój biznes.

EM5 Nieruchomości | Białystok

---

Źródła danych: Adresowo.pl (statystyki cen ofertowych, I kw. 2026), Otodom.pl i Domiporta.pl (oferty i średnie stawki, I połowa 2026), raporty CBRE, Cushman & Wakefield i Avison Young (rynek inwestycyjny, I półrocze 2026), NBP/RPP (stopy procentowe), GUS (inflacja). Podane wartości mają charakter poglądowy i opierają się na cenach ofertowych, które mogą różnić się od cen transakcyjnych.