Analiza rynku mieszkaniowego w Białymstoku – II kwartał 2026 roku

Dane za II kwartał pokazują wyraźne ożywienie na białostockim rynku wtórnym. Nie oznacza ono jednak powrotu do gwałtownych wzrostów cen. Rynek stał się bardziej aktywny, ale jednocześnie pozostaje wymagający dla sprzedających. Kupujący wrócili do zawierania transakcji, lecz nadal dokładnie porównują oferty, negocjują i nie akceptują automatycznie cen proponowanych przez właścicieli.

1. Ceny ponownie wzrosły, ale nie mamy nowej fali drożyzny

Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 10 387 zł/m². Była o 1,8% wyższa niż w I kwartale 2026 roku i o 1,4% wyższa niż rok wcześniej. Mimo wzrostu ceny ofertowe nadal pozostają poniżej lokalnego maksimum osiągniętego w II kwartale 2024 roku.

Średnia cena transakcyjna wzrosła do 9 403 zł/m², czyli o 2,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 1,2% rok do roku. Mediana ceny transakcyjnej wyniosła 9 186 zł/m², co pokazuje, że typowa transakcja nadal zamykała się poniżej poziomu średniej.

Różnica między średnią ceną ofertową a transakcyjną wyniosła około 984 zł/m², czyli około 9,5%. W poprzednim kwartale było to ponad 1 000 zł/m². Można więc zauważyć lekkie zbliżenie oczekiwań sprzedających do kwot rzeczywiście płaconych przez kupujących, chociaż prawie dziesięcioprocentowa różnica nadal jest istotna.

2. Najważniejszą informacją jest wzrost liczby transakcji

Liczba transakcji na rynku wtórnym wzrosła o 60,7% w stosunku do I kwartału 2026 roku oraz o 47,8% w porównaniu z II kwartałem 2025 roku. Trzeba jednak pamiętać, że I kwartał był wyjątkowo słaby, dlatego część tak wysokiej dynamiki jest efektem niskiej bazy.

Znacznie bardziej miarodajne jest porównanie całego półrocza. Z zestawienia dynamiki wynika, że w pierwszym półroczu 2026 roku przeprowadzono szacunkowo około 14% więcej transakcji niż w pierwszym półroczu 2025 roku. To już wyraźny sygnał poprawy aktywności rynku, a nie tylko jednorazowe odbicie po słabym kwartale.

Nie oznacza to jednak, że sprzedaje się wszystko. Więcej transakcji zawierają przede wszystkim właściciele nieruchomości dobrze wycenionych, właściwie przygotowanych i odpowiadających aktualnemu popytowi.

3. Mieszkania sprzedają się dłużej niż wcześniej

Średni czas sprzedaży mieszkania wzrósł do 136 dni, czyli był o tydzień dłuższy niż w I kwartale. Jest to najwyższy poziom od wielu lat i jeden z najważniejszych sygnałów płynących z raportu.

Na rynku pojawiło się więcej kupujących i więcej transakcji, ale jednocześnie wybór ofert jest duży, a klienci nie podejmują decyzji pochopnie. Właściciel może więc otrzymywać zapytania i organizować prezentacje, a mimo to przez kilka miesięcy nie doprowadzić do sprzedaży.

W praktyce oznacza to, że strategia polegająca na wystawieniu mieszkania z zawyżoną ceną „na próbę” staje się coraz bardziej ryzykowna. Nieruchomość może stracić zainteresowanie rynku, a późniejsza obniżka nie zawsze przywraca jej atrakcyjność.

4. Największy popyt dotyczy mieszkań dwu- i trzypokojowych

Mieszkania dwupokojowe odpowiadały za 40%, a trzypokojowe za 42% wszystkich transakcji. Łącznie te dwie grupy stanowiły aż 82% sprzedaży. Kawalerki miały 6% udziału, natomiast lokale czteropokojowe i większe – 12%.

Pod względem powierzchni najpopularniejsze były mieszkania od 41 do 60 m², które odpowiadały za 53% transakcji. Kolejne 27% stanowiły lokale o powierzchni do 40 m². Oznacza to, że cztery na pięć sprzedanych mieszkań miało nie więcej niż 60 m².

Najwyższą cenę za metr osiągały lokale jednopokojowe – średnio 10 399 zł/m². Mieszkania dwupokojowe sprzedawano przeciętnie po 9 859 zł/m², a trzypokojowe po 9 172 zł/m². Największe lokale były wyraźnie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy.

5. Ponad połowa transakcji odbywa się już powyżej 9 000 zł/m²

W II kwartale 2026 roku:

• 31,9% mieszkań sprzedano za ponad 10 000 zł/m²,
• 22,8% w przedziale od 9 000 do 10 000 zł/m²,
• 21,5% w przedziale od 8 000 do 9 000 zł/m².

Łącznie 54,7% transakcji przekroczyło poziom 9 000 zł/m². Jednocześnie ponad jedna piąta sprzedaży nadal odbywała się poniżej 8 000 zł/m². Białystok nie jest więc jednolitym rynkiem z jedną obowiązującą ceną. Na wartość mieszkania bardzo mocno wpływają jego standard, wiek budynku, technologia budowy, lokalizacja, piętro i stan prawny.

6. Standard i wiek budynku mają ogromne znaczenie

Mieszkania w wysokim standardzie osiągały średnio 10 777 zł/m², w przeciętnym standardzie 9 383 zł/m², a w niskim standardzie 8 122 zł/m². Różnica między lokalem w wysokim i niskim standardzie przekraczała więc 2 600 zł na każdym metrze kwadratowym.

Najdroższe były mieszkania w budynkach powstałych po 2002 roku – średnio 11 375 zł/m². Z kolei lokale w budynkach z lat 1979–1988 sprzedawano przeciętnie po 8 042 zł/m². Widoczna jest również przewaga budownictwa tradycyjnego udoskonalonego nad wielką płytą.

7. Ceny różnią się także pomiędzy osiedlami

Najwyższe średnie ceny transakcyjne odnotowano na osiedlach:

• Przydworcowe – 11 292 zł/m²,
• Bojary – 10 823 zł/m²,
• Wygoda – 10 487 zł/m²,
• Nowe Miasto – 10 124 zł/m².

Najniższe średnie wartości wystąpiły na Słonecznym Stoku – 8 088 zł/m², Leśnej Dolinie – 8 664 zł/m² oraz Dziesięcinach – 8 688 zł/m². Dane osiedlowe należy jednak interpretować ostrożnie, ponieważ średnia może być zależna od tego, jakie mieszkania zostały sprzedane w danym kwartale.

Najwięcej transakcji przeprowadzono na Piasta, Antoniuku, w Centrum i na Nowym Mieście.

Najważniejsze wnioski

Rynek wtórny w Białymstoku wyraźnie ożył, ale nie stał się rynkiem sprzedającego. Wzrost liczby transakcji jest dobrą wiadomością, natomiast rekordowo długi czas sprzedaży pokazuje, że kupujący nadal mają silną pozycję negocjacyjną.

Ceny rosną umiarkowanie, bez gwałtownego przyspieszenia. Najlepiej radzą sobie mieszkania dwu- i trzypokojowe, o powierzchni do 60 m², właściwie przygotowane i realistycznie wycenione. Największe trudności mogą dotyczyć mieszkań dużych, wymagających remontu albo wystawionych wyraźnie powyżej wartości rynkowej.

Dla sprzedających najważniejsza jest dziś prawidłowa cena wejściowa i profesjonalne przygotowanie oferty. Dla kupujących obecna sytuacja oznacza większy wybór i przestrzeń do negocjacji, ale w przypadku najlepszych mieszkań nadal trzeba podejmować decyzje sprawnie.