W skrócie
- Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do zawarcia właściwej umowy sprzedaży w określonym terminie - nie przenosi jeszcze własności.
- Można ją podpisać zwykłą formą pisemną albo u notariusza. Forma notarialna daje mocniejszą ochronę: pozwala sądownie domagać się zawarcia umowy końcowej.
- Zadatek i zaliczka to nie to samo. Zadatek "działa" w obie strony, zaliczka co do zasady po prostu wraca.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej trzeba dopasować do realiów - najczęściej do procedury kredytowej i kompletowania dokumentów.
- Kupujesz na kredyt? W umowie musi znaleźć się zapis na wypadek odmowy banku.
- Przed podpisaniem sprawdź księgę wieczystą, zadłużenie lokalu i to, kto faktycznie może sprzedać nieruchomość.
Jest mieszkanie, jest cena, obie strony podają sobie ręce. I wtedy pada zdanie: "to podpiszemy przedwstępną".
Brzmi jak formalność. W praktyce to dokument, który decyduje o tym, co się stanie, jeśli coś pójdzie nie po myśli którejś ze stron. A idzie zaskakująco często: bank odmawia kredytu, sprzedający znajduje kupca z gotówką, w księdze wieczystej wychodzi wpis, o którym nikt nie wspominał.
Poniżej przechodzimy przez umowę przedwstępną tak, jak tłumaczymy ją klientom przy stole w naszym biurze. Bez prawniczego żargonu, za to z rzeczami, które naprawdę robią różnicę.
Czym właściwie jest umowa przedwstępna
To umowa, w której obie strony zobowiązują się, że w przyszłości zawrą właściwą umowę sprzedaży (prawnicy nazywają ją umową przyrzeczoną). Sama w sobie nie przenosi własności. Mieszkanie nadal należy do sprzedającego, kupujący nie jest jeszcze właścicielem.
Po co więc ten etap? Bo między "dogadaliśmy się" a "podpisujemy akt" mija zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy. W tym czasie trzeba:
- przejść procedurę kredytową i doczekać decyzji banku,
- zebrać zaświadczenia (o braku zaległości, o zameldowaniu, ze spółdzielni lub wspólnoty),
- czasem uporządkować stan prawny nieruchomości albo dokończyć sprawę spadkową,
- zorganizować wyprowadzkę.
Umowa przedwstępna jest po prostu sposobem na to, żeby przez ten czas nikt się nie rozmyślił bez konsekwencji.
Zwykła forma pisemna czy akt notarialny?
To pierwsze pytanie, które trzeba sobie zadać - i jednocześnie najczęściej lekceważone.
Forma pisemna (zwykła) jest tańsza i szybsza. Wystarczą podpisy stron. Problem pojawia się wtedy, gdy druga strona się wycofa. Wtedy możesz domagać się naprawienia szkody, czyli mówiąc wprost: pieniędzy. Ale nie zmusisz nikogo do sprzedaży mieszkania.
Forma aktu notarialnego kosztuje więcej, jednak daje inne narzędzia. Jeśli druga strona się wycofa, możesz wystąpić do sądu o to, żeby zastąpił jej oświadczenie i doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Dodatkowo w akcie notarialnym można zawrzeć wniosek o wpis roszczenia kupującego do księgi wieczystej. Taki wpis jest widoczny dla wszystkich i skutecznie zniechęca do sprzedaży mieszkania komuś innemu "w międzyczasie".
Kiedy warto wybrać notariusza? Naszym zdaniem zawsze, gdy:
- w grę wchodzi wysoki zadatek,
- transakcja ma długi termin realizacji,
- nieruchomość ma skomplikowany stan prawny (spadek, współwłasność, obciążenia),
- kupujący czeka na kredyt i naprawdę zależy mu na tym konkretnym lokalu.
Koszt umowy przedwstępnej u notariusza to co do zasady połowa taksy przewidzianej dla umowy sprzedaży, powiększona o VAT i wypisy. Przy typowym mieszkaniu mówimy o kwocie rzędu kilkuset do ponad tysiąca złotych. To realne zabezpieczenie sporo większych pieniędzy.
Zadatek a zaliczka - różnica, która kosztuje
Te dwa słowa bywają używane zamiennie. Niesłusznie, bo skutki są zupełnie inne.
Zadatek działa jak wzajemne zabezpieczenie:
- jeśli od umowy odstąpi kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek,
- jeśli odstąpi sprzedający, oddaje kupującemu dwukrotność wpłaconej kwoty,
- jeśli transakcja dochodzi do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny,
- jeśli do umowy nie dojdzie z przyczyn niezależnych od obu stron albo za obopólną zgodą, zadatek wraca w tej samej wysokości.
Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z góry. Gdy transakcja się nie uda, zaliczka podlega zwrotowi - niezależnie od tego, kto się wycofał. Dla kupującego bywa bezpieczniejsza, dla sprzedającego jest praktycznie bezzębna.
W praktyce najczęściej stosuje się zadatek w wysokości od kilku do dziesięciu procent ceny. Sto tysięcy zadatku przy mieszkaniu za pół miliona to rozwiązanie, które przy odmowie kredytu potrafi zamienić transakcję w koszmar. Z drugiej strony zadatek pięciotysięczny nikogo do niczego nie zobowiązuje.
Ważny szczegół: liczy się treść zapisu, a nie nagłówek. Jeżeli w umowie napiszecie "zadatek", ale dalej dodacie, że w każdym przypadku podlega on zwrotowi, to prawnie mamy zaliczkę.
Sprzedajesz mieszkanie w Białymstoku i nie chcesz stracić kupca na etapie formalności? Pomagamy przygotować transakcję od strony dokumentów, zapisów umownych i terminów. Zobacz, jak wygląda nasza pomoc w sprzedaży nieruchomości albo po prostu do nas zadzwoń. [Skontaktuj się z nami]
Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna
Minimum wymagane przez prawo jest krótkie: strony, przedmiot i cena. Umowa, która zawiera tylko to minimum, jest jednak zaproszeniem do kłopotów. W dobrze przygotowanym dokumencie znajdziesz:
Dokładne oznaczenie nieruchomości. Numer księgi wieczystej, powierzchnia, numer lokalu, przynależności takie jak komórka lokatorska czy miejsce postojowe, udział w nieruchomości wspólnej. Jeśli komórka nie jest wpisana do księgi, a jest w cenie, musi to wynikać z umowy.
Cenę i harmonogram płatności. Kwota zadatku, termin wpłaty, sposób zapłaty reszty ceny (środki własne, transza kredytu, depozyt notarialny), numer rachunku.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Konkretna data albo zdarzenie, które da się jednoznacznie ustalić. Warto założyć zapas - jeśli bank ma wydać decyzję w trzy tygodnie, nie dawajcie sobie miesiąca na wszystko.
Zapis dotyczący kredytu. O tym za chwilę, bo to temat sam w sobie.
Oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym: że jest właścicielem, że nieruchomość nie jest obciążona poza tym, co ujawnione, że nie toczy się postępowanie egzekucyjne, że nie ma zaległości w opłatach, że nikt nie jest zameldowany (albo w jakim terminie się wymelduje).
Termin i zasady wydania lokalu. Czy klucze przechodzą w dniu aktu, czy dwa tygodnie później. Kto płaci czynsz i media do tego dnia. Jak spisujecie liczniki.
Wyposażenie. Zabudowa kuchenna, sprzęt AGD, lampy, karnisze. Lista w załączniku oszczędza wielu nieprzyjemnych rozmów w dniu przekazania.
Podział kosztów taksy notarialnej, podatku i opłat sądowych.
Kupujesz na kredyt? Ten jeden zapis jest najważniejszy
Najczęstszy dramat, jaki widzimy: kupujący wpłaca zadatek, bank odmawia kredytu, a sprzedający zadatek zatrzymuje - bo formalnie do umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego.
Da się tego uniknąć. Wystarczy zapis, zgodnie z którym w razie nieuzyskania kredytu (potwierdzonego odmowami z określonej liczby banków, przedstawionymi w wyznaczonym terminie) umowa się rozwiązuje, a zadatek wraca w wysokości nominalnej.
Sprzedający zwykle nie protestuje, o ile zapis jest uczciwie skonstruowany: z konkretnym terminem na złożenie wniosków i obowiązkiem informowania o przebiegu procedury. Nikt nie chce blokować mieszkania na trzy miesiące dla kogoś, kto w ogóle nie złożył wniosku.
Jeśli dopiero sprawdzasz swoje możliwości, zacznij od tego, zanim usiądziesz do negocjacji ceny. Nasz doradca kredytowy pomoże policzyć zdolność kredytową i realnie ocenić, na co możesz liczyć - to zwykle kwestia jednej rozmowy.
Na co jeszcze zwrócić uwagę przed podpisaniem
- Księga wieczysta. Dział II mówi, kto jest właścicielem, dział III o prawach i roszczeniach (na przykład służebności, prawo dożywocia, roszczenie innego kupującego), dział IV o hipotekach. Sprawdź wszystkie cztery, nie tylko ten z nazwiskiem.
- Hipoteka. Mieszkanie z kredytem można kupić bez problemu, ale procedura wymaga zaświadczenia z banku i odpowiednich zapisów o spłacie. To standard, nie powód do paniki.
- Kto podpisuje. Współwłasność, małżeńska wspólność majątkowa, pełnomocnictwo (przy nieruchomościach musi być notarialne), spadkobiercy. Jeden brakujący podpis potrafi unieważnić cały wysiłek.
- Zaświadczenia. O braku zaległości czynszowych, o osobach zameldowanych, ze spółdzielni. Lepiej zamówić je na etapie przedwstępnej niż tydzień przed aktem.
- Termin przedawnienia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Nie ma sensu z tym zwlekać.
Najczęstsze błędy
- Termin ustalony "na oko", bez uwzględnienia czasu na kredyt i dokumenty.
- Brak zapisu na wypadek odmowy banku.
- Nazwanie zaliczki zadatkiem (albo odwrotnie) i przekonanie, że ma się zabezpieczenie, którego nie ma.
- Wzór ściągnięty z internetu, dopasowany do zupełnie innej sytuacji.
- Ustalenia dotyczące wyposażenia zawarte tylko ustnie.
- Podpisanie przedwstępnej bez wcześniejszego sprawdzenia księgi wieczystej.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna to nie formalność do odhaczenia, tylko instrukcja postępowania na wypadek, gdyby coś poszło inaczej, niż zakładaliście. Dobrze napisana chroni obie strony i sprawia, że dzień u notariusza jest po prostu nudny. A o to w tym wszystkim chodzi.
Jeżeli szukasz mieszkania i chcesz przejść ten proces spokojnie, zerknij na aktualne mieszkania na sprzedaż w Białymstoku z naszej oferty. Przy każdej transakcji nasi doradcy pilnują dokumentów, terminów i zapisów umownych, żebyś nie musiał robić tego sam.
Planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości w Białymstoku? Umów się na niezobowiązującą rozmowę z doradcą EM5. Przejdziemy z Tobą przez formalności krok po kroku - od przygotowania umowy przedwstępnej po podpisanie aktu notarialnego. [Skontaktuj się z nami]
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda transakcja jest inna - w razie wątpliwości skonsultuj zapisy umowy z doradcą lub prawnikiem.