Świadectwo energetyczne - kiedy jest obowiązkowe i ile kosztuje?

W skrócie

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży i przy wynajmie, niezależnie od wieku budynku.
Przekazujesz je kupującemu najpóźniej przy podpisaniu aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje ten fakt w akcie.
Nie da się tego obejść zapisem w umowie. Zrzeczenie się prawa do świadectwa przez kupującego jest nieważne.
Dokument jest ważny 10 lat, chyba że wcześniej zmieni się charakterystyka energetyczna budynku, na przykład po termomodernizacji.
Sporządza je wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru prowadzonego przez ministerstwo.
Świadectwo dla mieszkania i świadectwo dla całego budynku to dwie różne rzeczy. Do sprzedaży lokalu potrzebujesz tego pierwszego.

Ze wszystkich dokumentów potrzebnych przy sprzedaży mieszkania ten budzi najwięcej irytacji. „Po co mi papier, który mówi, ile zużywam energii, skoro i tak sprzedaję?"

Odpowiedź jest prozaiczna: bez niego notariusz odnotuje w akcie, że świadectwa nie przekazano, i pouczy o karze grzywny. A kupujący ma prawo je otrzymać i nie może się tego prawa zrzec.

Poniżej wszystko, co trzeba wiedzieć, bez nadmiaru technicznych szczegółów.

Czym jest świadectwo energetyczne

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający, ile energii potrzeba do normalnego użytkowania budynku lub lokalu. Chodzi o ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody i chłodzenie, a w budynkach niemieszkalnych także o oświetlenie.

W praktyce to kilka stron z wyliczeniami i literową klasą energetyczną, podobną do tej, którą znasz z lodówek i pralek. Dokument zawiera również zalecenia dotyczące opłacalnej poprawy stanu budynku, czyli podpowiedź, co warto zrobić, żeby zużywać mniej.

Kiedy jest obowiązkowe

Obowiązek dotyczy trzech sytuacji:

Sprzedaż. Właściciel przekazuje świadectwo nabywcy najpóźniej przy zawarciu umowy sprzedaży. Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania, a jeśli świadectwa nie ma, poucza o karze grzywny.

Najem. Przy wynajmie właściciel przekazuje świadectwo najemcy. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych.

Nowy budynek. Inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Zasadnicza zmiana weszła w życie pod koniec kwietnia 2023 roku. Wcześniej funkcjonowało przekonanie, że starsze budynki są zwolnione. Dziś obowiązek dotyczy wszystkich, niezależnie od roku budowy, a jedyne wyłączenia wynikają z rodzaju obiektu, nie z jego wieku.

Kiedy nie jest potrzebne

Wyłączenia są nieliczne i przy typowym mieszkaniu praktycznie nie występują. Świadectwa nie wymagają między innymi:

budynki wpisane do rejestru zabytków oraz obiekty podlegające ochronie konserwatorskiej na tej podstawie,
obiekty używane jako miejsca kultu religijnego,
budynki przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię, z wyjątkiem oświetlenia wbudowanego,
budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż cztery miesiące w roku, czyli typowo domki letniskowe,
wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 metrów kwadratowych.

Ważne rozróżnienie: świadectwa nie potrzebujesz, jeśli nie sprzedajesz i nie wynajmujesz. Samo posiadanie mieszkania niczego nie wymaga. Obowiązek uruchamia dopiero transakcja.

Sprzedajesz mieszkanie w Białymstoku? Prowadzimy klientów przez wszystkie formalności, od skompletowania dokumentów po akt notarialny, i pilnujemy, żeby nic nie zatrzymało transakcji na ostatniej prostej. Zobacz, jak wygląda nasza obsługa sprzedaży nieruchomości. [Skontaktuj się z nami]

Co znajdziesz w środku: EU, EK i EP

Trzy skróty, które wyglądają groźnie, a oznaczają dość proste rzeczy.

EU, czyli energia użytkowa. Ile energii faktycznie potrzeba, żeby w mieszkaniu było ciepło i żeby była ciepła woda. To wskaźnik mówiący o jakości samego budynku: izolacji, okien, szczelności.

EK, czyli energia końcowa. Ile energii trzeba kupić, żeby dostarczyć tę energię użytkową. Uwzględnia sprawność źródła ciepła. Stary piec zamieni się tu na wyraźnie wyższą liczbę niż nowoczesny kocioł przy identycznym budynku.

EP, czyli nieodnawialna energia pierwotna. Najbardziej „ekologiczny" ze wskaźników, bo uwzględnia, skąd energia pochodzi. Pompa ciepła zasilana prądem z fotowoltaiki wypadnie tu dobrze, kocioł węglowy źle.

Poza tym w dokumencie znajdziesz udział odnawialnych źródeł energii oraz wielkość emisji CO2.

Który wskaźnik jest najważniejszy dla kupującego? W praktyce EK, bo najbliżej mu do rachunków. EP ma znaczenie głównie przy przepisach i dotacjach.

Kto je wystawia i na co uważać

Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez ministerstwo. Rejestr jest publiczny, więc uprawnienia audytora da się sprawdzić.

To istotne, bo w internecie łatwo trafić na oferty świadectw „od ręki, bez oględzin, za 99 złotych". Dokument wystawiony przez osobę bez uprawnień jest bezwartościowy, a notariusz to wychwyci.

Rzetelnie sporządzone świadectwo wymaga danych o budynku: powierzchni, konstrukcji, izolacji, stolarce, źródle ciepła, wentylacji. Część audytorów pracuje zdalnie na podstawie dokumentacji i zdjęć, część przyjeżdża na miejsce. Obie drogi są dopuszczalne, ale przy starszym budownictwie z niejasną dokumentacją wizyta zwykle daje lepszy efekt.

Ile kosztuje i ile trwa

Dla typowego mieszkania w bloku koszt zamyka się zwykle w kilkuset złotych. Dla domu jednorodzinnego jest wyraźnie wyższy, bo obliczeń jest więcej. Konkretne stawki różnią się między audytorami, więc warto zapytać w dwóch, trzech miejscach.

Czas realizacji to zwykle od kilku dni do dwóch tygodni. To jeden z najszybszych dokumentów w całym komplecie, więc nie jest wąskim gardłem transakcji. Mimo to lepiej zamówić go na początku procesu sprzedaży, a nie tydzień przed aktem, bo wtedy każdy dzień poślizgu boli.

Pozostałe dokumenty i kolejność ich zamawiania opisujemy w osobnym tekście o dokumentach potrzebnych do sprzedaży mieszkania.

Ważność i kiedy traci moc

Świadectwo jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia.

Traci ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlanych lub instalacyjnych zmieni się charakterystyka energetyczna budynku albo lokalu. Praktycznie oznacza to: docieplenie budynku, wymiana okien, wymiana źródła ciepła, montaż pompy ciepła lub fotowoltaiki, przebudowa instalacji.

Paradoks, który zaskakuje właścicieli: po termomodernizacji stare świadectwo przestaje obowiązywać, mimo że wynik byłby teraz lepszy. Trzeba zrobić nowe. Z drugiej strony nowe świadectwo po remoncie to argument sprzedażowy, więc niekoniecznie jest to zła wiadomość.

Świadectwo dla lokalu a dla budynku

To najczęstsze nieporozumienie w tym temacie.

Świadectwo dla całego budynku zamawia zwykle wspólnota lub spółdzielnia, często przy okazji termomodernizacji albo starań o dofinansowanie. Świadectwo dla konkretnego lokalu dotyczy Twojego mieszkania.

Do sprzedaży mieszkania potrzebujesz świadectwa dla lokalu. W określonych sytuacjach da się je sporządzić na podstawie świadectwa dla całego budynku, co bywa tańsze i szybsze, ale ocenę tego zostaw audytorowi. Zanim zamówisz nowe, zapytaj zarządcę albo spółdzielnię, czy budynek ma aktualne świadectwo. Czasem oszczędza to czas i pieniądze.

Najczęstsze mity

„Stare budynki są zwolnione." Nie są. Wyłączenia zależą od rodzaju obiektu, nie od roku budowy.

„Kupujący może się zrzec." Nie może. Postanowienie umowne, w którym nabywca lub najemca zrzeka się prawa do świadectwa, jest nieważne z mocy prawa.

„Słaba klasa obniży mi cenę." Na dziś wpływ świadectwa na cenę transakcyjną jest niewielki, bo kupujący kierują się lokalizacją, stanem i ceną. Warto jednak wiedzieć, że świadectwo mówi to samo, co rachunki za ogrzewanie, a o nie kupujący pytają zawsze.

„Wystarczy zrobić je w dniu aktu." Formalnie tak, ale to niepotrzebne ryzyko. Jeśli audytor się spóźni albo dane okażą się niekompletne, akt się nie odbędzie.

Podsumowanie

Świadectwo energetyczne to jeden z prostszych dokumentów w całej transakcji: kilkaset złotych, kilka dni, ważność na dekadę. Problemem bywa wyłącznie to, że właściciele odkładają je na koniec i traktują jako zbędny papier.

Potraktuj je jak pierwszą rzecz do załatwienia po decyzji o sprzedaży, a nie ostatnią. Reszta dokumentów zajmuje znacznie więcej czasu.

Zastanawiasz się nad sprzedażą i chcesz wiedzieć, od czego zacząć? Zamów bezpłatną wycenę nieruchomości, a przy okazji przygotujemy listę dokumentów dopasowaną do Twojej sytuacji.

Planujesz sprzedaż mieszkania w Białymstoku? Pomożemy skompletować dokumenty, przygotujemy ofertę i przeprowadzimy Cię przez cały proces aż do podpisania aktu notarialnego. [Skontaktuj się z nami]

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Zakres obowiązku i wyłączeń warto potwierdzić u uprawnionego audytora.

W skrócie

Spis treści

Podsumowanie

Поговорите с консультантом EM5