Rynek mieszkaniowy 2040 – czy naprawdę zmierzamy w tę stronę?

2026-02-18 Przemek

Głos w dyskusji z perspektywy praktyka z Białegostoku

Ostatnio wpadł mi w ręce raport „Living 2040”, który próbuje odpowiedzieć na pytanie, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w Polsce za kilkanaście lat. Dużo w nim ciekawych wniosków. Ale też kilka tez, z którymi – jako praktyk działający na rynku nieruchomości w Białymstoku – nie do końca się zgadzam. Chciałbym potraktować ten tekst nie jako analizę, ale jako zaproszenie do rozmowy.

1️⃣ Czy naprawdę odchodzimy od własności?

Raport sugeruje, że przesuwamy się od „posiadania” w stronę „użytkowania”, a najem przestaje być etapem przejściowym.

I tu mam wątpliwość. W mojej codziennej pracy w EM5 widzę coś innego:

własność nadal jest silnie związana z poczuciem bezpieczeństwa,
mieszkanie „na swoim” to wciąż fundament stabilności rodziny,
Polacy – szczególnie poza największymi metropoliami – myślą w perspektywie pokoleń.

Czy młodsze pokolenie jest bardziej elastyczne? Tak.
Czy oznacza to kulturowy odwrót od własności? Tego nie jestem pewien.

Jak to widzicie?

2️⃣ Komfort = cisza, zieleń, niskie koszty

Z tym się zgadzam w 100%.

Dziś klienci w Białymstoku pytają:

ile wynoszą koszty ogrzewania,
czy budynek jest dobrze ocieplony,
czy jest winda,
jak wygląda sąsiedztwo,
czy w pobliżu są usługi.

Metraż przestał być jedynym wyznacznikiem jakości.

To widać wyraźnie.

3️⃣ Starzenie się społeczeństwa – temat, który nas dogoni

Według raportu do 2040 roku osoby 65+ będą stanowiły ok. 30% społeczeństwa.

To zmieni rynek. Pytanie tylko, czy deweloperzy i samorządy są na to realnie przygotowani? Bo dostępność, windy, brak barier, bliskość usług – to nie są dodatki. To przyszły standard.

W Białymstoku mamy szansę zrobić to dobrze – ale potrzebna jest rozmowa, nie tylko budowa kolejnych metrów.

4️⃣ 15-minutowe miasto – idea czy realny kierunek?

Raport podkreśla znaczenie lokalności i mikrosąsiedztw.

To bardzo ciekawy kierunek. Ale czy w polskich realiach planistycznych jesteśmy w stanie konsekwentnie go realizować? Czy ideologia nie przesłoni realnych korzyści? W UK już znamy historie wprowadzające zakaz poruszania się pomiędzy dzielnicami. Wątpię aby zakazy były dobrym rozwiązaniem.

5️⃣ Ekologia – moda czy ekonomia?

Raport wskazuje, że energooszczędność i niskie koszty eksploatacji będą jednym z głównych czynników wyboru. Tu akurat obserwuję to samo.

Klienci coraz częściej:

analizują rachunki,
liczą całkowity koszt utrzymania, nie tylko cenę zakupu.

To dobra zmiana. Ale czy wzrost kosztów utrzymania, napędzany ekologicznym szaleństwem nie zmusi wszystkich do "zaciskania pasa"? Czy różnice pomiędzy starymi i nowymi blokami nie staną się marginalne i wszędzie po prostu będzie drogo?

Moja refleksja po lekturze

Raport pokazuje rynek w fazie transformacji.

Z wieloma kierunkami się zgadzam:
✔ większe znaczenie funkcjonalności
✔ rosnąca rola efektywności energetycznej
✔ starzenie się społeczeństwa jako kluczowy czynnik

Ale nie jestem przekonany, że:

własność przestanie być fundamentem,
najem stanie się dominującym modelem,
mobilność zastąpi potrzebę stabilności.

Z perspektywy EM5 Nieruchomości w Białymstoku widzę raczej próbę pogodzenia dwóch światów: stabilności i elastyczności. I być może właśnie to będzie prawdziwy kierunek 2040 roku.

A jak Wy to widzicie?

Czy kupilibyście dziś mieszkanie „na całe życie”?
Czy najem to dla Was świadomy wybór czy etap przejściowy?
Co jest dla Was ważniejsze: metraż czy koszty utrzymania?
Czy Białystok rozwija się w dobrą stronę?

Chętnie poznam Waszą opinię.

Bo przyszłość rynku nieruchomości nie powstaje w raportach.
Powstaje w decyzjach ludzi.

—
Przemek
EM5 Nieruchomości
Biuro nieruchomości Białystok