W skrócie
- Sprzedaż mieszkania bez aktu notarialnego jest nieważna. To nie jest formalność do wyboru.
- Na rachunek u notariusza składają się cztery osobne pozycje: taksa notarialna, podatek PCC, opłaty sądowe i wypisy aktu.
- Taksa notarialna jest stawką maksymalną, więc podlega negocjacji. Mało kto o tym wie i mało kto pyta.
- PCC wynosi 2% ceny i płaci go kupujący, ale przy zakupie pierwszego mieszkania przysługuje zwolnienie.
- Na rynku pierwotnym PCC nie ma w ogóle, bo w cenie od dewelopera jest już VAT.
- Własność przechodzi w chwili podpisania aktu, a nie w chwili wpisu do księgi wieczystej. Na wpis hipoteki w Białymstoku czeka się jednak około pół roku, co przy kredycie oznacza dodatkowy koszt.
Spis treści
- Dlaczego akt notarialny jest konieczny
- Z czego składa się rachunek
- Taksa notarialna
- Podatek PCC i zwolnienie na pierwsze mieszkanie
- Opłaty sądowe i wypisy
- Ile to wychodzi w praktyce
- Kto za co płaci
- Jak wygląda dzień u notariusza
- Jak zabezpieczyć pieniądze
- Co dzieje się po akcie
Pytanie, które pada w naszym biurze najczęściej po ustaleniu ceny: „a ile jeszcze dojdzie u notariusza?".
Odpowiedź brzmi: zależy głównie od tego, czy kupujesz pierwsze mieszkanie. Bo między jednym scenariuszem a drugim potrafi być różnica dziesięciu tysięcy złotych. Poniżej rozkładamy rachunek na czynniki pierwsze.
Dlaczego akt notarialny jest konieczny
Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa sprzedaży mieszkania spisana na kartce, choćby z podpisami i świadkami, nie przenosi własności. Nie jest wadliwa. Ona po prostu nie istnieje w sensie prawnym.
To samo dotyczy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustanowienia odrębnej własności lokalu i pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości.
Notariusz nie jest przy tym urzędnikiem, który tylko przybija pieczątkę. Ma obowiązek czuwać nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron oraz udzielać wyjaśnień. Jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem, odmówi jej dokonania.
Z czego składa się rachunek
Ludzie zwykle mówią „koszty notarialne" i wrzucają wszystko do jednego worka. W rzeczywistości płacisz cztery różne rzeczy, z czego tylko jedna trafia do notariusza:
- taksa notarialna - wynagrodzenie notariusza, powiększone o VAT,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - trafia do budżetu państwa,
- opłaty sądowe - za wpisy do księgi wieczystej,
- wypisy aktu - kopie dla stron, sądu, urzędów.
Notariusz pobiera całość i sam rozlicza podatek oraz opłaty, bo jest ich płatnikiem. Stąd wrażenie, że „wszystko idzie do notariusza". Idzie do niego wyłącznie taksa.
Wysokość taksy zależy od wartości transakcji i wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Stawki są maksymalne, co jest tu słowem kluczowym.
Orientacyjnie, dla wartości typowych na rynku mieszkaniowym:
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa (netto) |
|---|---|
| 60 000 - 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000 - 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
Do taksy dochodzi VAT 23%.
Taksę można negocjować. Skoro stawka jest maksymalna, notariusz ma prawo zejść niżej i część kancelarii to robi, zwłaszcza przy prostych transakcjach albo gdy klient przychodzi z polecenia. Wystarczy zapytać przy ustalaniu terminu. To jedna z niewielu pozycji na tym rachunku, na którą masz realny wpływ.
Tu jedna uwaga z naszego podwórka. Współpracujemy na stałe z kilkoma białostockimi kancelariami notarialnymi i przy każdej transakcji porównujemy warunki, zamiast automatycznie kierować klienta do jednej. Sprawdzamy nie tylko wysokość taksy, ale też dostępne terminy i to, jak kancelaria radzi sobie z nietypowymi sytuacjami, na przykład ze spadkiem albo mieszkaniem bez księgi wieczystej. Klient dostaje od nas propozycję z konkretną kwotą, zanim cokolwiek podpisze.
Warto też wiedzieć, że przy umowie przedwstępnej zawieranej u notariusza taksa wynosi połowę stawki podstawowej. Więcej o tym, kiedy warto pójść tą drogą, piszemy w tekście o tym, na co zwrócić uwagę przy umowie przedwstępnej.
Podatek PCC i zwolnienie na pierwsze mieszkanie
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 10 000 zł. To zwykle największa pozycja na całym rachunku.
Ale jest zwolnienie, o którym warto wiedzieć zawczasu.
Zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania. Osoba, która kupuje swoje pierwsze lokum, nie płaci PCC. Warunek jest prosty w założeniu, a rygorystyczny w szczegółach: kupujący nie może wcześniej ani obecnie posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jedyny wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego połowy, nabytego w drodze dziedziczenia.
Dwie pułapki. Po pierwsze, jeśli kupujecie we dwoje, warunek musi spełniać każdy z nabywców. Jeden partner z mieszkaniem odziedziczonym w całości po dziadkach oznacza podatek dla obojga. Po drugie, zwolnienie dotyczy rynku wtórnego, bo na pierwotnym PCC i tak nie występuje.
Rynek pierwotny. Kupując od dewelopera, nie płacisz PCC, ponieważ transakcja jest objęta VAT (8% dla lokali mieszkalnych), który zawiera się już w cenie z cennika. Wyjątek dotyczy zakupu szóstego i kolejnego lokalu w tej samej inwestycji, gdzie stawka PCC wynosi 6%. To przepis wymierzony w zakupy hurtowe, więc przeciętnego kupującego nie dotyczy.
Kupujesz mieszkanie w Białymstoku i chcesz wiedzieć, ile naprawdę zapłacisz? Wyliczamy pełny koszt transakcji jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, razem z podatkiem, opłatami i kosztem kredytu. Porównujemy też warunki u kancelarii notarialnych, z którymi współpracujemy, żeby klient znał kwotę z góry. Zobacz, jak pomagamy przy zakupie nieruchomości. [Skontaktuj się z nami]
Te pozycje są stałe i niewielkie, ale warto je znać, żeby rachunek nie zaskoczył.
- wpis prawa własności do księgi wieczystej - 200 zł,
- wpis hipoteki (jeśli kupujesz na kredyt) - 200 zł,
- założenie księgi wieczystej, gdy lokal jej nie ma - 100 zł.
Do tego dochodzą wypisy aktu notarialnego, rozliczane od strony. Wypisy trafiają do sądu wieczystoksięgowego, urzędu skarbowego, gminy, banku, spółdzielni oraz do obu stron. Przy typowej transakcji to zwykle koszt rzędu stu kilkudziesięciu do dwustu kilkudziesięciu złotych.
Drobna oszczędność: zamów tylko tyle wypisów, ile faktycznie potrzebujesz. Kolejne można zamówić później, choć wtedy trzeba pofatygować się do kancelarii.
Ile to wychodzi w praktyce
Weźmy mieszkanie za 500 000 zł, kupowane z rynku wtórnego, na kredyt.
Scenariusz pierwszy - to nie jest Twoje pierwsze mieszkanie:
- taksa notarialna: około 2 770 zł netto, czyli około 3 400 zł z VAT,
- PCC 2%: 10 000 zł,
- wpis własności: 200 zł,
- wpis hipoteki: 200 zł,
- wypisy: około 200 zł.
Razem około 14 000 zł.
Scenariusz drugi - kupujesz pierwsze mieszkanie:
Ta sama transakcja, ale bez PCC. Razem około 4 000 zł.
Dziesięć tysięcy różnicy przy identycznym mieszkaniu. Dlatego warto ustalić swój status podatkowy zanim zaczniesz liczyć budżet, a nie tydzień przed aktem.
Kto za co płaci
Przepisy mówią tu niewiele, więc rozstrzyga zwyczaj i umowa stron.
W praktyce rynkowej kupujący pokrywa koszty aktu: taksę, PCC, opłaty sądowe i wypisy. Logika jest prosta, bo to on nabywa prawo i to on je wpisuje do księgi.
Sprzedający ponosi natomiast koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży: świadectwo energetyczne, zaświadczenia, wypisy z ewidencji, ewentualne opłaty bankowe przy kredycie do spłaty. Osobno rozlicza się z podatkiem dochodowym, jeśli sprzedaje przed upływem pięciu lat od nabycia.
To podział zwyczajowy, nie obowiązkowy. Można umówić się inaczej i czasem staje się to elementem negocjacji ceny. Ważne, żeby zapisać ustalenia w umowie przedwstępnej, a nie zostawiać ich na dzień aktu.
Jak wygląda dzień u notariusza
Sama czynność trwa zwykle od czterdziestu minut do półtorej godziny.
Przed aktem notariusz sprawdza treść księgi wieczystej, w tym wzmianki, oraz komplet dokumentów. Projekt aktu powstaje wcześniej i warto poprosić o niego z wyprzedzeniem, żeby przeczytać go spokojnie w domu. To standardowa prośba, nie roszczenie.
Sprawdź, czy Twój PESEL nie jest zastrzeżony. To pułapka, która potrafi wywrócić termin aktu w ostatniej chwili. Notariusz ma obowiązek zweryfikować zastrzeżenie numeru PESEL przed sporządzeniem aktu dotyczącego nieruchomości, a jeśli numer jest zastrzeżony, odmówi dokonania czynności. Nie ma tu miejsca na wyjątki ani tłumaczenia.
Problem polega na tym, że wiele osób zastrzegło swój PESEL profilaktycznie, żeby chronić się przed wyłudzeniem kredytu, i zdążyło o tym zapomnieć. Status sprawdzisz w aplikacji mObywatel albo w urzędzie. Zastrzeżenie można cofnąć czasowo, a po transakcji włączyć z powrotem. Sprawdźcie to obie strony na kilka dni przed terminem, nie w dniu aktu.
Weź ze sobą dowód osobisty i dokumenty, o które prosiła kancelaria. Notariusz spisuje dane: imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, adres.
W trakcie notariusz odczytuje akt w całości. To moment na pytania. Jeśli czegoś nie rozumiesz, przerwij i poproś o wyjaśnienie, bo to jego ustawowy obowiązek. Podpisujecie na końcu, po odczytaniu.
Zanim podpiszesz, upewnij się, że zgadza się cena, sposób i termin zapłaty, termin wydania lokalu, opis mieszkania wraz z przynależnościami oraz wszystko, co ustaliliście w przedwstępnej. Warto też mieć w głowie ustalenia dotyczące stanu prawnego, które sprawdzałeś wcześniej samodzielnie w księdze wieczystej.
Jak zabezpieczyć pieniądze
Przelew kilkuset tysięcy złotych to moment, w którym warto wiedzieć, jak zwykle rozwiązuje się kwestię bezpieczeństwa pieniędzy.
Sposób najczęstszy to sama konstrukcja płatności. Przy zakupie na kredyt bank przelewa środki dopiero po akcie, na podstawie podpisanego dokumentu. Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, część ceny idzie bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego, wskazany w zaświadczeniu o zadłużeniu. Reszta trafia do sprzedającego. Ta struktura sama w sobie zabezpiecza obie strony i w większości transakcji nie potrzeba niczego więcej.
Poddanie się egzekucji w akcie. Sprzedający może w akcie poddać się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu w umówionym terminie. Jeśli nie wyprowadzi się na czas, nie musisz prowadzić całego procesu sądowego, tylko idziesz do komornika z klauzulą wykonalności. To rozwiązanie warto rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy sprzedający zostaje w mieszkaniu jeszcze przez jakiś czas po akcie. Kosztuje niewiele i jest realnie stosowane.
Depozyt notarialny to teoretycznie eleganckie rozwiązanie: wpłacasz środki na rachunek depozytowy kancelarii, a notariusz wypłaca je sprzedającemu po spełnieniu ustalonych warunków. W praktyce jednak notariusze podchodzą do depozytu bardzo niechętnie i przy zwykłej transakcji mieszkaniowej spotyka się go rzadko. Wiąże się z dodatkową odpowiedzialnością kancelarii, obowiązkami sprawozdawczymi i kosztem. Jeśli zależy Ci na tym rozwiązaniu, pytaj o nie na etapie wyboru kancelarii, a nie tydzień przed aktem, bo część notariuszy po prostu odmówi.
Rachunek powierniczy działa podobnie, ale prowadzi go bank. Na rynku wtórnym również pojawia się sporadycznie, częściej przy transakcjach o nietypowej konstrukcji.
Co dzieje się po akcie
Własność przechodzi na Ciebie w chwili podpisania aktu, nie w chwili wpisu do księgi wieczystej. Wpis własności ma charakter potwierdzający. Inaczej jest z hipoteką, która powstaje dopiero z chwilą wpisu.
Notariusz sam składa wniosek wieczystoksięgowy i wysyła wypisy tam, gdzie trzeba: do sądu, urzędu skarbowego, gminy, a przy mieszkaniu spółdzielczym także do spółdzielni. Nie musisz nic zanosić.
Na wpis trzeba poczekać, i to dłużej, niż wielu osobom się wydaje. W Białymstoku wpis hipoteki zajmuje obecnie około pół roku. To nie jest problem formalny, bo właścicielem jesteś od dnia aktu, a w księdze widnieje wzmianka o złożonym wniosku. To problem finansowy: dopóki hipoteka nie jest wpisana, bank pobiera podwyższoną marżę, czyli tak zwane ubezpieczenie pomostowe. Sześć miesięcy takiego okresu potrafi kosztować nawet kilka tysięcy złotych.
Dobra wiadomość jest taka, że w uzasadnionych przypadkach da się złożyć wniosek o przyspieszenie rozpoznania sprawy. Sąd nie robi tego automatycznie i nie na każdą prośbę, ale przy dobrze umotywowanym wniosku bywa skuteczne. Robimy to dla naszych klientów wtedy, gdy sytuacja tego wymaga.
Warto też sprawdzić w swojej umowie kredytowej, na jakich zasadach bank rozlicza ubezpieczenie pomostowe po dokonaniu wpisu, bo praktyka banków bywa różna.
Klucze to osobna sprawa. Wydanie lokalu następuje w terminie ustalonym w umowie, czasem tego samego dnia, czasem dwa tygodnie później. Przy przekazaniu spiszcie stany liczników i sprawdźcie, czy w mieszkaniu jest to, co miało zostać.
Zostaje jeszcze przepisanie mediów, zgłoszenie do wspólnoty lub spółdzielni oraz podatek od nieruchomości.
Podsumowanie
Największą pozycją na rachunku u notariusza nie jest sam notariusz, tylko podatek. I to właśnie od tej pozycji zależy, czy zapłacisz cztery tysiące, czy czternaście.
Dlatego kolejność ma znaczenie: najpierw ustal, czy przysługuje Ci zwolnienie z PCC, potem policz budżet, a przy ustalaniu terminu zapytaj o wysokość taksy. Trzy pytania, które potrafią zmienić rachunek bardziej niż negocjowanie ceny mieszkania o kilka tysięcy.
Jeśli szukasz mieszkania i chcesz przejść przez ten proces bez niespodzianek, zerknij na aktualne mieszkania na sprzedaż w Białymstoku w naszej ofercie.
Planujesz zakup mieszkania w Białymstoku? Policzymy pełny koszt transakcji, sprawdzimy stan prawny nieruchomości i przeprowadzimy Cię przez cały proces aż do podpisania aktu. [Skontaktuj się z nami]
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Wysokość opłat i zakres zwolnień warto potwierdzić u notariusza prowadzącego transakcję.
Porozmawiaj z doradcą EM5
Jeśli artykuł dotyczy sytuacji podobnej do Twojej, możemy przejść od ogólnych informacji do konkretnej nieruchomości i kolejnych kroków.
