Ile kosztują mieszkania w Białymstoku? Dane za III kwartał 2026

W skrócie

• Średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Białymstoku wynosi 9 683 zł za metr kwadratowy.
• W ciągu kwartału ceny wzrosły o 3 procent, a w skali roku o 1,4 procent. Po dwóch kwartałach spadków rynek wrócił na plus.
• Średnia cena ofertowa to 10 365 zł za metr, czyli o prawie 7 procent więcej niż to, co faktycznie płacą kupujący.
• Najdrożej w przeliczeniu na metr wychodzą kawalerki i mieszkania do 40 metrów. Im większe mieszkanie, tym niższa cena metra.
• Standard wykończenia potrafi zmienić cenę metra o blisko 50 procent, a technologia budowy o jedną trzecią.
• Sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym trwa obecnie średnio 125 dni.

Spis treści

• Skąd pochodzą te dane
• Średnia cena i jak się zmienia
• Ile zapłacisz za konkretne mieszkanie
• Ceny według metrażu i liczby pokoi
• Spółdzielcze czy własnościowe
• Standard wykończenia
• Rok budowy i technologia
• Jak długo trwa sprzedaż
• Co z tego wynika

Dane za III kwartał 2026. Nowsze zestawienie znajdziesz w najświeższym wpisie z serii o cenach mieszkań w Białymstoku.

Pytanie „ile kosztuje mieszkanie w Białymstoku" ma tyle odpowiedzi, ile mieszkań. Ale da się na nie odpowiedzieć sensownie, jeśli zamiast ogłoszeń z portali spojrzeć na to, za ile mieszkania faktycznie zmieniają właściciela.

Poniżej aktualne liczby, z podziałem na metraż, standard, rok budowy i technologię. Bez prognoz i bez ocen, czy to dobry moment na zakup. Same dane i to, co z nich wynika w codziennej praktyce.

Skąd pochodzą te dane

Liczby w tym artykule pochodzą z badania rynku nieruchomości mieszkaniowych prowadzonego przez Narodowy Bank Polski, w ramach bazy BaRN. EM5 bierze udział w tym badaniu jako jedno z biur przekazujących dane transakcyjne z Białegostoku.

To ważne rozróżnienie, bo zmienia sens liczb. Ceny z portali ogłoszeniowych to ceny ofertowe, czyli oczekiwania sprzedających. Dane NBP obejmują ceny transakcyjne, czyli kwoty z aktów notarialnych. To, co ktoś naprawdę zapłacił.

Dane dotyczą III kwartału 2026 roku i obejmują transakcje zawarte od czerwca do sierpnia 2026 roku. Mowa wyłącznie o rynku wtórnym.

Średnia cena i jak się zmienia

Mediana, czyli wartość środkowa, jest niemal równa średniej. To sygnał, że rynek jest dość równomierny i pojedyncze drogie transakcje nie zaburzają obrazu.

Jak to się zmieniało:

Po spadkach z przełomu roku ceny wróciły do wzrostów. Kwartał do kwartału jest to 3 procent, rok do roku 1,4 procent. Warto zauważyć, że to wzrost nominalny, a nie realny: przy inflacji taki poziom oznacza w praktyce stabilizację, a nie boom.

Ciekawostka z danych: już 38,8 procent transakcji zawarto po cenie przekraczającej 10 000 zł za metr. Rok wcześniej było to niecałe 36 procent.

Ile zapłacisz za konkretne mieszkanie

Średnia za metr niewiele mówi, dopóki nie przeliczy się jej na realne mieszkanie. Przeciętne mieszkanie w białostockich transakcjach ma obecnie 49,6 metra i 2,74 pokoju, więc to dobry punkt odniesienia.

Orientacyjnie, przy cenach z III kwartału:

• kawalerka 28 m² - około 300 tys. zł
• dwa pokoje, 45 m² - około 470 tys. zł
• trzy pokoje, 60 m² - około 560 tys. zł
• cztery pokoje, 75 m² - około 660 tys. zł

To wyliczenia na średnich, więc konkretne mieszkanie może odbiegać od nich w obie strony nawet o kilkadziesiąt tysięcy. Decyduje osiedle, standard, piętro i rok budowy.

Ceny według metrażu i liczby pokoi

Tu pojawia się prawidłowość, która zaskakuje osoby sprzedające duże mieszkania.

To samo widać w podziale na pokoje: kawalerka 11 336 zł za metr, dwa pokoje 10 411 zł, trzy pokoje 9 271 zł, cztery i więcej 8 781 zł.

Im większe mieszkanie, tym tańszy metr. Różnica między kawalerką a mieszkaniem czteropokojowym sięga 2 500 zł na metrze, czyli prawie 30 procent.

Powód jest prosty: małe mieszkania mają najszerszą grupę kupujących, od singli po inwestorów pod wynajem. Duże adresowane są do wąskiej grupy rodzin, często takich, które najpierw muszą sprzedać własne mieszkanie.

Struktura rynku to potwierdza. Ponad połowa transakcji, 52 procent, dotyczy mieszkań od 41 do 60 metrów. Mieszkania powyżej 80 metrów to zaledwie 3 procent rynku.

Dla sprzedającego duże mieszkanie wniosek jest taki, że nie należy przeliczać ceny po średniej z rynku. Trzeba liczyć po średniej dla swojej kategorii, inaczej oferta będzie wisieć miesiącami. Pomagamy w takich wyliczeniach przy każdej wycenie, zobacz jak wygląda nasza pomoc w sprzedaży nieruchomości.

Zastanawiasz się, ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie? Średnie z całego miasta to za mało, żeby ustalić cenę ofertową. Porównujemy konkretne transakcje z Twojego osiedla, z mieszkań o podobnym metrażu i standardzie. Umów się na rozmowę z doradcą. [Skontaktuj się z nami]

Spółdzielcze czy własnościowe

Różnica wynosi 1 334 zł na metrze, czyli ponad 15 procent. Przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym mówimy o blisko 67 tysiącach złotych.

Nie należy tego czytać jako prostej wyceny samego prawa. Mieszkania spółdzielcze to zwykle starsze zasoby, inne lokalizacje i inna technologia budowy, więc różnica jest po części pochodną tych czynników. Realne znaczenie ma natomiast dostępność kredytu: przy spółdzielczym prawie bez założonej księgi wieczystej część banków odmówi finansowania, a to zawęża grono kupujących.

Standard wykończenia

To największa pojedyncza różnica w całym zestawieniu.

Między niskim a wysokim standardem jest 3 666 zł na metrze, czyli blisko 49 procent. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów to różnica rzędu 183 tysięcy złotych.

Zanim jednak ktoś wyciągnie wniosek, że remont zawsze się opłaca, warto spojrzeć na to ostrożniej. Koszt doprowadzenia mieszkania do wysokiego standardu też jest liczony w setkach tysięcy, a część kupujących szuka właśnie lokali do własnego remontu. Rozkładamy ten rachunek na czynniki w tekście o tym, czy warto remontować mieszkanie przed sprzedażą.

Rok budowy i technologia

Zestawienie układa się nieoczywiście. Najdroższe są oczywiście budynki najnowsze, ale drugie miejsce zajmują te najstarsze, z lat 1945-1970. Najtańsze są bloki z lat osiemdziesiątych.

Wyjaśnienie leży w lokalizacji i technologii. Same różnice między dzielnicami pokazujemy w zestawieniu cen według osiedli Białegostoku. Starsze kamienice i budynki z lat pięćdziesiątych stoją zwykle w centrum i są murowane. Bloki z wielkiej płyty powstawały na osiedlach oddalonych od centrum.

Potwierdza to podział według technologii:

Między wielką płytą a technologią tradycyjną udoskonaloną jest prawie 3 000 zł na metrze, czyli 35 procent.

Jeszcze jedna rzecz z danych: mieszkania na piętrach od 6 do 12 kosztują średnio 11 019 zł za metr, a te na niższych kondygnacjach 9 474 zł. Wyższe piętra oznaczają zwykle nowsze budynki z windą, więc to kolejna pochodna wieku budynku, a nie samej wysokości.

Jak długo trwa sprzedaż

Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Białymstoku wynosi obecnie 125 dni, czyli nieco ponad cztery miesiące. To o 11 dni krócej niż w poprzednim kwartale, ale wciąż wyraźnie dłużej niż w latach 2019-2022, gdy bywało to poniżej 90 dni.

Dla osoby planującej sprzedaż oznacza to jedno: harmonogram trzeba liczyć w miesiącach, nie w tygodniach. Jeśli sprzedaż mieszkania ma sfinansować zakup kolejnego, cztery miesiące to minimum, które warto założyć, a do tego dochodzi jeszcze czas na procedurę kredytową kupującego.

Warto też wiedzieć, że blisko połowa transakcji, 47,8 procent, zawierana jest za gotówkę. Pozostałe 52,2 procent z udziałem kredytu.

Co z tego wynika

Trzy obserwacje, które powtarzają się w rozmowach z naszymi klientami.

Rynek jest stabilny, nie rozgrzany. Wzrost o 1,4 procent rok do roku, przy inflacji, oznacza w praktyce utrzymanie poziomu. Nikt nie powinien liczyć, że przeczekanie pół roku podniesie wartość mieszkania o kilkadziesiąt tysięcy.

Średnia z miasta nie wystarcza do wyceny. Różnice między kategoriami są większe niż zmiany w czasie. Standard wykończenia zmienia cenę metra o 49 procent, technologia o 35 procent, metraż o 30 procent. Mieszkanie trzeba porównywać z podobnymi mieszkaniami, nie ze średnią.

Cena ofertowa i transakcyjna to dwie różne rzeczy. Oferty 10 365 zł, transakcje 9 683 zł. To prawie 7 procent różnicy. Skąd się bierze i co z niej wynika, tłumaczymy w tekście o cenie ofertowej a transakcyjnej.

Jeśli chcesz sprawdzić, jak Twoje mieszkanie wypada na tle tych liczb, porozmawiaj z naszym doradcą. Albo zerknij na aktualne mieszkania na sprzedaż w Białymstoku, żeby zobaczyć, co jest obecnie na rynku.

Planujesz sprzedaż lub zakup mieszkania w Białymstoku? Pracujemy na danych transakcyjnych, nie na cenach z ogłoszeń. Sprawdzimy, ile realnie warte jest Twoje mieszkanie i jak długo może potrwać sprzedaż. [Skontaktuj się z nami]

Dane: badanie rynku nieruchomości mieszkaniowych NBP (baza BaRN), III kwartał 2026, Oddział Okręgowy NBP w Białymstoku. Transakcje zawarte od czerwca do sierpnia 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi podstawy do podejmowania decyzji inwestycyjnych.