Cena z ogłoszenia a cena w akcie notarialnym - ile naprawdę schodzi?

W skrócie

• Średnia cena ofertowa mieszkań w Białymstoku to 10 365 zł za metr, a transakcyjna 9 683 zł. Różnica wynosi 682 zł, czyli 6,6 procent.
• Ta różnica się zmienia. Na początku 2026 roku sięgała ponad 10 procent, teraz zmalała do najniższego poziomu od roku.
• To nie jest prosta „marża negocjacyjna". Porównujemy dwa różne zbiory: wszystko, co stoi w ofertach, z tym, co faktycznie się sprzedało.
• Mieszkania wystawione zbyt drogo nie sprzedają się wolniej - one po prostu zostają w ofertach i podbijają średnią ofertową.
• Średni czas sprzedaży to obecnie 125 dni, czyli ponad cztery miesiące.
• Pierwsze dwa tygodnie po wystawieniu dają najwięcej zapytań. Zbyt wysoka cena wyjściowa marnuje ten moment bezpowrotnie.

Spis treści

• Dwie różne liczby
• Jak zmieniała się różnica
• Czego ta różnica NIE oznacza
• Dlaczego oferty są droższe
• Co się dzieje z mieszkaniem wystawionym za drogo
• Jak ustalić cenę wyjściową

Dane za III kwartał 2026. Nowsze zestawienie znajdziesz w najświeższym wpisie z serii o cenach mieszkań w Białymstoku.

Sprzedający patrzy na Otodom, widzi mieszkania podobne do swojego po 10 500 zł za metr i ustala taką cenę. Pół roku później nadal je ma.

Problem polega na tym, że portal pokazuje, czego ludzie chcą, a nie ile dostają. To dwie różne liczby i warto znać obie.

Dwie różne liczby

W badaniu rynku prowadzonym przez Narodowy Bank Polski rejestrowane są równolegle dwie wartości.

Cena ofertowa to kwota, po jakiej mieszkanie jest wystawione. Oczekiwanie sprzedającego.

Cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego. To, co kupujący faktycznie zapłacił.

Za III kwartał 2026 roku w Białymstoku, gdzie średnia cena transakcyjna wynosi 9 683 zł za metr, wygląda to tak:

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów mówimy o różnicy rzędu 34 tysięcy złotych między tym, czego oczekuje rynek sprzedających, a tym, co płaci rynek kupujących.

Jak zmieniała się różnica

To nie jest stała wartość i jej zmiany mówią o rynku więcej niż same ceny.

Na początku 2026 roku przepaść sięgała ponad dziesięciu procent. Oczekiwania sprzedających stały w miejscu, a ceny transakcyjne spadały. Klasyczny obraz rynku, na którym strony się rozjeżdżają.

Od II kwartału różnica się domyka, i to nie dlatego, że sprzedający zeszli z cen. Ofertowe praktycznie nie drgnęły. To ceny transakcyjne podeszły w górę o ponad 500 zł na metrze w dwa kwartały.

Mówiąc prościej: kupujący zaakceptowali poziom, przy którym wcześniej się wahali.

Czego ta różnica NIE oznacza

Tu uczciwe zastrzeżenie, bo liczba 6,6 procent bywa nadużywana.

To nie jest średni rabat, jaki wynegocjujesz. Porównujemy dwa różne zbiory mieszkań. Ceny ofertowe obejmują wszystko, co w danym momencie stoi na rynku, łącznie z ofertami wiszącymi od roku po zawyżonej cenie. Ceny transakcyjne obejmują tylko to, co się sprzedało, czyli z definicji mieszkania wycenione realistycznie.

Innymi słowy: część tej różnicy to negocjacje, a część to po prostu obecność w ofertach mieszkań, które się nie sprzedają.

Z tego wynika rzecz dla sprzedającego najważniejsza. Jeśli wystawisz mieszkanie po cenie ofertowej z portalu, nie trafiasz w rynek. Trafiasz w średnią z grupy, w której znaczącą część stanowią oferty, które tam tkwią właśnie dlatego, że są za drogie.

Realna marża negocjacyjna przy dobrze wycenionym mieszkaniu jest w naszej praktyce niższa niż te 6,6 procent. Przy mieszkaniu wycenionym zbyt wysoko bywa znacznie wyższa albo transakcji nie ma wcale.

Dlaczego oferty są droższe

Cztery powody, które widzimy najczęściej.

Zapas na negocjacje. Większość sprzedających dolicza kilka procent, zakładając, że kupujący i tak będzie się targował. To zachowanie racjonalne, o ile zapas jest mały.

Wycena po ofertach konkurencji. Sprzedający sprawdza, po ile wystawione są podobne mieszkania, i ustawia się obok. Problem w tym, że sąsiad robi dokładnie to samo. Powstaje pętla, w której wszyscy wyceniają się nawzajem po oczekiwaniach, a nie po transakcjach.

Przywiązanie do kwoty zakupu albo do kwoty potrzebnej. „Kupiłem za tyle, więc nie sprzedam taniej" albo „potrzebuję tyle na nowe mieszkanie". Rynek nie bierze tego pod uwagę.

Efekt własności. Zjawisko dobrze opisane w badaniach: ludzie wyceniają rzecz, którą posiadają, wyżej niż identyczną rzecz cudzą. Przy mieszkaniu, w którym spędziło się dwadzieścia lat, działa to ze zdwojoną siłą.

Nie wiesz, od jakiej ceny zacząć? Przy wycenie pracujemy na cenach transakcyjnych z konkretnych budynków i osiedli, nie na ogłoszeniach z portali. Zobacz, jak wygląda nasza pomoc w sprzedaży nieruchomości. [Skontaktuj się z nami]

Co się dzieje z mieszkaniem wystawionym za drogo

Intuicja podpowiada, że zawyżona cena to tylko dłuższe czekanie. Można przecież obniżyć później.

W praktyce mechanizm jest mniej łaskawy.

Pierwsze dwa tygodnie są najcenniejsze. Po wystawieniu oferta trafia na górę list i do powiadomień osób, które mają zapisane wyszukiwania. To wtedy ogląda ją największa liczba realnie zainteresowanych. Jeśli cena ich odrzuci, większość nie wróci, nawet gdy ją później obniżysz.

Oferta „obrasta" historią. Portale pokazują, jak długo ogłoszenie wisi, a część kupujących sprawdza też historię zmian ceny. Mieszkanie wystawione pół roku temu, z dwiema obniżkami, wygląda jak coś, z czym jest problem. Pojawia się pytanie „co z nim jest nie tak", nawet jeśli wszystko jest w porządku.

Obniżki przychodzą za późno i za małe. Typowy scenariusz: sprzedający zbija cenę o dwa procent po dwóch miesiącach, o kolejne dwa po następnych dwóch. Za każdym razem ląduje nieco powyżej poziomu, który rynek akceptował pół roku wcześniej.

Przypomnijmy liczbę: średni czas sprzedaży mieszkania w Białymstoku to obecnie 125 dni. To średnia uwzględniająca wszystko, również oferty wycenione dobrze. Mieszkanie wystawione powyżej rynku należy liczyć w kwartałach, nie w tygodniach.

Jak ustalić cenę wyjściową

Nie ma tu magii, jest kolejność działań.

Zacznij od transakcji, nie od ofert. Interesuje Cię, za ile sprzedały się podobne mieszkania w Twojej okolicy, a nie za ile są wystawione. To dane, do których biura mają dostęp i o które warto poprosić.

Zawęź porównanie. Samo osiedle nie wystarcza, choć warto zacząć od średnich dla poszczególnych osiedli. Potrzebujesz mieszkań o podobnym metrażu, standardzie, roku budowy i technologii. Przypomnijmy, że standard wykończenia zmienia cenę metra o blisko 49 procent, więc porównywanie mieszkania po remoncie z lokalem do odświeżenia nie ma sensu.

Zostaw rozsądny zapas, nie bufor. Kilka procent na negocjacje to norma, którą kupujący rozumieją. Kilkanaście procent to sygnał, że nie znasz rynku, i część kupujących odpuści bez składania oferty.

Ustal z góry, co zrobisz po czterech tygodniach. Jeśli w tym czasie nie ma zapytań albo są same oględziny bez ofert, rynek już Ci odpowiedział. Lepiej zareagować wtedy, niż po pół roku.

Podsumowanie

Różnica 6,6 procent między ofertami a transakcjami to nie instrukcja negocjacyjna, tylko miara dystansu między tym, czego chcą sprzedający, a tym, co płacą kupujący.

Dobra wiadomość jest taka, że ten dystans się zmniejsza, i to dzięki rosnącym cenom transakcyjnym, a nie ustępstwom sprzedających. Rynek jest w tej chwili bardziej zgodny co do wartości niż na początku roku.

Zła wiadomość dla osób wyceniających mieszkanie po ogłoszeniach pozostaje ta sama: portal pokazuje oczekiwania, nie wyniki.

Jeśli chcesz zobaczyć, jak Twoje mieszkanie wygląda na tle rzeczywistych transakcji, porozmawiaj z naszym doradcą. Możesz też sprawdzić, co obecnie jest w ofercie, przeglądając mieszkania na sprzedaż w Białymstoku.

Sprzedajesz mieszkanie w Białymstoku? Pomożemy ustalić cenę, która przyciągnie kupujących w pierwszych tygodniach, zamiast kosztować Cię pół roku czekania i trzy obniżki. [Skontaktuj się z nami]

Dane: badanie rynku nieruchomości mieszkaniowych NBP (baza BaRN), III kwartał 2026, Oddział Okręgowy NBP w Białymstoku. Transakcje zawarte od czerwca do sierpnia 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi podstawy do podejmowania decyzji inwestycyjnych.